Vuelta rápida y la evaluación de bienes raíces

Posted by admin on January 18, 2013

Cuando llegué por primera vez comenzó como un tasador independiente por mi propia cuenta, era 1975 y era un mundo diferente. Llegaba a mi oficina y sonaba el teléfono con alguien llamando a una solicitud. En aquel entonces el estándar de “vuelta” el tiempo (el tiempo entre la recepción de la solicitud y la entrega del informe completo) fue de 9 días naturales, lo que significa que el sábado y el domingo fueron incluidos. En efecto, entonces, que significaba 7 días laborables. Hoy en día, si alguien fuera a llamar y les dije que tomaría 9 días calendario para completar el informe, la persona que llama es probable que colgar o débil. De hecho, la mayoría de las personas que llaman esperanza de que me va a decir que puede tener que hacer al final del día o mañana a más tardar. ¿Cómo han cambiado las cosas y por qué la prisa?

Cuando empecé, ser dueño de un equipo era poco práctica. La PC de escritorio no se habían inventado todavía. Todavía era una gran cosa tener una calculadora de escritorio que tenía una pantalla LCD! Las computadoras eran el dominio de las universidades y grandes empresas. Era todavía la época dorada de la tarjeta de equipo IBM ponche. Del mismo modo, cuando alguien firma un contrato para comprar una casa, que fue en persona a una oficina de préstamos a solicitar una hipoteca. El tiempo para completar el proceso de solicitud y emitirá un pagaré hipotecario fue desde unas cuantas semanas hasta varios meses. Gran parte del tiempo se dedicó a conseguir las formas de empleo tales como las verificaciones y los informes de crédito enviados y recibidos de nuevo por correo. En aquel entonces, como ahora, una evaluación no fue ordenada hasta que el prestatario fue aprobado por la hipoteca, sin embargo, todavía tuvo al menos un par de semanas después de la aprobación de la hipoteca antes del cierre podría tener lugar. Hubo por tanto, no tanta prisa para la evaluación, ya que es hoy en día.

En estos días, una hipoteca a menudo puede ser aprobado en cuestión de minutos. La mayoría de los infor5mation que se necesita para calificar y aprobar un prestatario está en línea y muchas de las necesidades de información más “pesadas” han sido “racional” de distancia. Es ahora una rutina para mí recibir una solicitud de evaluación en que el prestatario el contrato de venta firmado hace unos días y que está deseando cerrar una semana después de la firma. La mayor parte del aumento de velocidad se puede atribuir a la proliferación de las computadoras y el Internet.

En los días antes de los ordenadores estaban en uso para la evaluación, escribimos nuestros informes en una máquina de escribir. Formas de ordenador el software de procesamiento de eliminar la máquina de escribir. Varios de software desarrollado para el tratamiento de las formas tasadores utilizan la velocidad del rayo. Durante muchos años, sin embargo, los mayores problemas que el resto estaban en el uso de fotografías y la entrega del informe final. El advenimiento de la fotografía digital, finalmente eliminó la necesidad de tomar fotos tradicionales en papel y pegarlos en las páginas “Imagen”. A continuación, el uso generalizado del correo electrónico y la firma electrónica elimina la necesidad de entregar en mano o los informes de correo electrónico. Ahora es, literalmente, puede recibir una petición para una evaluación y tener el informe completo en la caja de correo electrónico de alguien en unas pocas horas.

Para muchas personas, la asombrosa transformación del proceso de evaluación ha sido una bendición. Para otros ha sido una maldición. Es una bendición para los vendedores encargados de corretaje y préstamos, ya que significa que reciben sus comisiones más rápido. Es una bendición para el vendedor o el comprador en virtud de la presión para completar una transacción en un apuro. Es una bendición para el tasador que está dispuesto y es capaz de hacer evaluaciones en gran volumen. Pero es una maldición de algún modo para la industria de préstamos y por el tasador altamente orientado a los detalles y la conciencia simplemente debido a la intensa presión para completar los trabajos lo más rápido posible.

Algunos tipos de tasaciones de viviendas son más fáciles de completar que otros. La valoración de una pequeña casa en un “cortador de galletas” barrio donde un montón de datos de mercado está disponible es relativamente fácil. Pero quien crea que este es el escenario normal se equivoca. Cada casa es diferente y también lo es cada barrio. La mayor parte del trabajo que hago es muy variada y requiere un tiempo suficiente como para ser capaz de pensar acerca de la situación y realizar un análisis decente. Esto puede ser difícil cuando uno tiene a la gente llamando constantemente en estado de pánico para obtener el informe completo. Así que es un arma de doble filo en el que voy a ganar más dinero, sino que tratan con más presión.

Cada tasador residencial enfrenta críticas de su trabajo de vez en cuando. Por una razón u otra, un porcentaje de mis informes serán examinados por los demás. Hago mucho de este mismo trabajo para varios clientes como parte de su sistema de control de calidad. Conforme pasa el tiempo me he ido experimentado un deterioro de la calidad de los informes de tasación de viviendas. No en la presentación, por las distintas marcas de software de informe de presentaciones hermosas, pero el deterioro en el análisis y el detalle. Las tuercas y los pernos del informe. Tener un mejor de 30 años en el negocio es claramente obvio para mí que la naturaleza prisa rutinaria de evaluaciones de crédito hipotecario ha tenido un efecto negativo en la calidad de la evaluación. Demasiado está siendo pasado por alto o acelerado a través. Los informes suelen estar llenos de pequeños errores que deberían haber sido capturados por la prueba de lectura y análisis de situaciones problemáticas a menudo son estafados o se omite. Tasadores residenciales son simplemente demasiada presión para obtener estos informes hace demasiado rápido en los préstamos hipotecarios. Por supuesto, no es el presente factor de la avaricia en cada puesto de trabajo o profesión, lo que motiva a algunas personas a descuidar su trabajo o deshonestas, así como el deseo de competir, pero creo que la presión del tiempo es el principal culpable en el deterioro de la calidad.

En el deseo cada vez mayor para completar las transacciones de bienes raíces en un instante, los prestamistas han estado tratando de hacer uso de soluciones de software de evaluación, tales como la malformación o el modelo de valoración automatizada. Estos son básicamente programas computacionales que realizan un análisis de los registros públicos y privados para proporcionar una “evaluación” de una casa. Estos productos de AVM han llegado cada vez más en su uso como un reemplazo para el evaluador humano tradicional, considerado demasiado lento para la realidad del mercado de hoy. Ser un tasador humana Naturalmente, me inclino a estar sesgados en contra de ser reemplazado por un programa de software, pero estoy dispuesto a poner esos programas a prueba para ver si son tan fiables y útiles como se reivindica. Al escribir este artículo he usado una MAV operado por una gran empresa y que ofrece una importante institución bancaria a “evaluar” una casa para la cual completó recientemente una evaluación. La idea era ver cómo los dos frente.

La casa en cuestión está situado en un barrio residencial que contiene una cantidad razonable de datos de ventas en el local de la MLS. Si alguien fuera a hacer una evaluación o un análisis comparativo del Mercado, no habría suficientes datos para hacer un análisis preciso. Yo era capaz de encontrar 3 ventas recientes de casas muy similares que proporcionan un rango de valor de cerca de $ 150.000 a $ 160.000. La casa estaba bajo contrato de 156.990 dólares. El AVM antes mencionado proporciona un rango de valor de $ 130.000 a $ 261.000. El “gran valor” proporcionado por la MAV fue tan amplia y tan nebulosa como para ser de ninguna utilidad. Si un tasador humana emitió un informe con una serie de valores que en el informe de ancho, su mente se descartaría de inmediato, ya que sería obvio que algo estaba terriblemente mal. Sin embargo, esos mismos tipos de gamas de AVM se están utilizando para “justificar” o “apoyo” del contrato los precios de venta y los préstamos hipotecarios por lo tanto en todo el país.

¿Qué significa esto? Esto significa que alguien de fuera de la ciudad, sin saber nada mejor, podría comprar esa casa y hasta en un 95% (o más) la financiación de hasta un precio de venta $ 261.000. Para una casa de 156.990 dólares. No pienses que no puede suceder por ahí, ya que ocurre con demasiada frecuencia. No es difícil imaginar lo que sucederá más adelante, si el préstamo entra en default y la vivienda hipotecada se. Una MAV puede tener sus usos, sin embargo, en mi opinión por lo general es un pobre sustituto de la evaluación humana.

Mucho se ha escrito acerca de prestamista “presión” para los tasadores para valorar una casa igual o superior a un precio determinado. Pero creo que no es suficiente se ha escrito sobre los prestamistas y otros presionan a los tasadores para completar los informes con demasiada rapidez. La gente necesita tiempo para pensar en lo que están haciendo. También creo que no es suficiente se ha discutido acerca de los méritos de súper ventas rápidas y prácticas de préstamos. Una vez más, personas, incluyendo a los compradores y los prestatarios necesitan un poco de tiempo para pensar en lo que están haciendo.

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