Reflexiones y consejos sobre la forma 1004MC

Posted by admin on November 2, 2012

La forma 1004MC o condiciones de mercado es una nueva adición a la evaluación residencial. Se trata de un formulario estándar que debe ser incluido con todas las tasaciones de viviendas que implican los préstamos hipotecarios. No es perfecto en todos los aspectos, pero es una manera útil para los tasadores para comprender los mercados. Este artículo ofrece algunas perspectivas y sugerencias.

Personalmente estoy de acuerdo en principio con el concepto 1004MC. Tasadores de bienes raíces desde hace mucho tiempo necesitaba una metodología estandarizada para determinar las tendencias del mercado. Esta nueva forma se llevó a cabo el 1 de abril de 2009 tras ser modificado para compensar los diferentes niveles de los datos disponibles de fuentes locales, tales como la MLS. No todos los servicios de la MLS en todo el país proporcionan herramientas de análisis e información suficiente para el tasador para poder dar un análisis completo, mientras que algunos otros servicios de la MLS son muy sofisticados. Depende de donde uno vive y trabaja. El 1004MC también proporciona transparencia a las conclusiones del evaluador sobre el mercado y le da al evaluador una perspectiva mucho mejor en la actividad del mercado el pasado y el presente.

El uso de la forma 1004MC es aún muy nueva y pasará algún tiempo antes de que los que lo llene y aquellos que revisar los resultados realmente entender cómo hacerlo. Aunque parece fácil de llenar (y es) la interpretación de los datos en bruto es mucho más difícil. Por ejemplo, los resultados pueden mostrar un gran aumento en el número de casas disponibles en el mercado y un aumento correspondiente en el número de meses de inventario. Esto puede ser tan simple como el comienzo del verano la compra de la temporada, o puede ser más compleja, como un gran número de casas embargadas en línea que vienen, una nueva subdivisión, con decenas de viviendas disponibles para la venta, o tal vez un despido de gran tamaño que está causando un inusualmente gran número de personas que quieren vender. Todo depende de que el tasador de entender lo que el mercado y la economía están haciendo para saber la causa.

Quisiera advertir a ambos revisores privados y revisores estatales para el cumplimiento de permitir una cantidad razonable de tiempo (alrededor de 1 año o menos) para la industria para adaptarse y entender la forma 1004MC, y los revisores privados deben darse cuenta de que el intento de reproducir los resultados del tasador puede producir variaciones de lo que recibieron., incluso cuando se utilizan los mismos parámetros exactamente y fórmulas de cálculo. Pasará algún tiempo hasta que todos los errores se resuelven en los materiales de base, y es bien conocido en la industria de la valoración que en algunos sistemas de la MLS, dos datos idénticos sondea hasta momentos además proporcionará los resultados de datos diferentes. Este puede ser bases de datos erróneos, el software de recuperación de la base de datos defectuosa, o tal vez sólo el cambio de datos debido a la entrada de muchos miles de usuarios de la MLS durante todo el día. 1004MC revisión será mucho menos exigente (y potencialmente menos perjudicial), si un grado de variación se acepta como normal.

Algunos servicios de la MLS proporcionan un fácil utilizar la hoja de cálculo con las fórmulas necesarias ya incorporadas, junto con una función especial de búsqueda MLS específicamente para la forma 1004MC, donde el tasador utiliza una función de la pasta para aplicar los datos en bruto a la hoja de cálculo. Quiero dar algunos consejos útiles para los tasadores de la suerte de tener esta herramienta ..

Un consejo es que siempre asegúrese de explorar la lista de precios en los datos brutos se ejecutan antes de analizarla. Algunos agentes se incluyen las ventas y la lista de los alquileres en la misma categoría. En otras palabras, lista de los alquileres de las casas para decir $ 800 al mes se puede mezclar con casas activos, pendiente o se vende para decir $ 100.000. La forma 1004MC utiliza la mediana (en el centro), pero los precios de los alquileres de $ 800 no tienen cabida en el análisis y puede arrastrar hacia abajo de la media verdad. Tasadores puede utilizar promedio (media) los precios cuando sea necesario y los listados de $ 800 de alquiler sin duda afectará a los precios medios. También he visto que los precios que estaban mal de entrada en la MLS, donde el agente o su asistente dieron el precio completamente erróneo o trató de introducir un precio de venta que incluía tanto a dólares y centavos, lo que muchos sistemas de la MLS se interpretan mal. Esto no afecta a la mediana, pero tendrá un impacto de la media. Tenga cuidado con los datos en bruto y filtrar la información que no pertenece allí.

Otro consejo es hacer un doble análisis al llenar la sección de ejecución de una hipoteca de la forma. Si su MLS permite, reducir su segunda búsqueda para incluir sólo casas embargadas sin embargo, su MLS los describe (ejecuciones hipotecarias, ejecución hipotecaria, REO, etc) y luego pegar sólo los resultados en una hoja de cálculo por separado para su análisis. Esto rápidamente se le dará la información sobre la tendencia REO / juicio hipotecario y sólo te llevará unos minutos.
Otro consejo es la hora de definir su vecindario, a menos que esté absolutamente seguro de las fronteras, intente navegar por las fuentes en el Internet. Muchas ciudades cuentan con asociaciones de vecinos voluntarios o involuntarios que tienen sus propios sitios web y, a menudo describen sus territorios. Un poco de tiempo haciendo esto y marcarlos en un mapa de la pared será de mucha ayuda para usted, no sólo para los propósitos 1004MC, sino en la comprensión de tu ciudad mejor.

Otro consejo es prestar atención al aspecto estadístico de los datos. Si su vecindario definido produce sólo un puñado de datos (muestras) para trabajar, tener cuidado, porque muy pocas muestras puede producir resultados distorsionados. Un buen número mínimo de muestras es de al menos 100. Pero si usted no puede encontrar más de 50 que tendrá que o bien reconsiderar sus límites en el vecindario o explicar cuidadosamente los resultados analíticos que están distorsionadas o confusas.

Otro consejo es nunca “plantilla” de su formulario de 1004MC. En otras palabras, no tire a una más antigua, insertar los nuevos datos, y seguir adelante. Es demasiado fácil olvidar a examinar correctamente y marcar las casillas de tendencia general y modificar otras secciones. Siempre haga una nueva forma completa.

Otro consejo para los usuarios de Windows es crear un acceso directo a su hoja de cálculo especialmente diseñada 1004MC en blanco en la barra de tareas en la parte inferior de la pantalla. Esto hace que sea más fácil de llamar sin tener que cerrar o minimizar otras ventanas.

Muchos evaluadores no tienen, o no pueden pagar el software de Microsoft Excel. Una alternativa es el programa Calc, que es parte de la suite gratuita de software en OpenOffice.org. Calc es un clon de Excel y tiene la mayoría, si no todos la misma funcionalidad que Excel. Así que otro consejo para los usuarios de Windows que usan Open Office Calc es, después de hacer su primera hoja de cálculo, salvo que, a continuación, utilice el Explorador de Windows para encontrarlo. Antes de abrirlo de nuevo, a la izquierda, haga clic una vez sobre el nombre del archivo para resaltarlo y, a continuación, haga clic derecho y seleccionar “Propiedades” en el menú emergente. Ahora busca “se abre con” y seleccione “scalc” o siga las instrucciones para encontrar y elegir la opción “scalc” programa y asegúrese de marcar la casilla que dice “Utilizar siempre el programa seleccionado para abrir este tipo de archivos.” Ok el cambio. A partir de ahora Windows usará Calc como el programa predeterminado para abrir su hoja de cálculo 1004 MC y le ahorrará unos pocos pasos.

Un último consejo es cuando su carrera MLS 1004MC de datos se presenta como un archivo independiente (texto, etc) que se pega en la hoja de cálculo, siempre guardar los datos de ejecución, junto con la hoja de cálculo. Nunca dependa de su software de hoja de cálculo sólo para almacenar sus datos. Es muy fácil cometer un error de guardar los datos de hoja de cálculo. Es parte de su archivo de trabajo y debe ser salvada.

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